Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Konut ve işyeri kiralarında yaşanan ekonomik dalgalanmalar, mülk sahiplerinin en büyük gelir güvencesi olan kira ödemelerinde ciddi aksamalara yol açmaktadır. Kiranın gününde ödenmemesi, geciktirilmesi veya eksik yatırılması, kiraya verenler için telafisi güç maddi kayıplar yaratır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK), mülkünü kiraya veren kişileri korumak amacıyla kirasını ödemeyen kiracılara karşı hızlı ve etkili tahliye mekanizmaları öngörmüştür.

Ancak kira alacağının tahsili ve taşınmazın boşaltılması süreçleri; tebligat tarihlerinin takibi, yasal sürelerin milimetrik hesabı ve yüksek mahkemelerin emsal kararlarının doğru yorumlanmasını gerektirir. Bu rehberimizde, kirasını ödemeyen kiracılara karşı mülk sahiplerinin atabileceği taktiksel adımları, güncel Yargıtay içtihatları ve süre tabloları eşliğinde açıklıyoruz.

1. Kirasını Ödemeyen Kiracıya Karşı İzlenecek İki Yasal Yol

Mülk sahiplerinin, kirasını alamadığı durumlarda başvurabileceği iki temel yasal yöntem bulunmaktadır. Bu yöntemlerin seçimi, uyuşmazlığın durumuna göre şekillenir:

A. TBK m. 315 Uyarınca Temerrüt İhtarı ve Dava Yolu

Bu yöntemde, kiraya veren noter aracılığıyla kiracıya yazılı bir ihtarname gönderir. İhtarnamede, ödenmeyen kira borcunun miktarı ve dönemi açıkça belirtilerek, kiracıya borcunu ödemesi için konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün süre tanınır. Bu ihtarda "30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı" uyarısının açıkça yazılması zorunludur; aksi takdirde ihtar geçersiz sayılır ve dava reddedilir.

B. İİK m. 269 Uyarınca İlamsız İcra Takibi (Örnek No: 13)

Uygulamada, kirada uzman İstanbul avukatı kadroları tarafından en çok tercih edilen ve en hızlı sonuç veren yöntem budur. Ev sahibi, icra müdürlüğü aracılığıyla kiracıya tahliye talepli icra takibi (Örnek 13) başlatır. Kiracıya gönderilen ödeme emri ile birlikte iki kritik süre başlar:

1. İtiraz Süresi (7 Gün): Kiracı, borcu olmadığını veya kira ilişkisinin bulunmadığını iddia ediyorsa 7 gün içinde icra dairesine itiraz etmelidir.
2. Ödeme Süresi (30 Gün): Kiracı, tahliye edilmek istemiyorsa, ödeme emrinin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde tüm birikmiş borcu, icra masrafları ve harçlarıyla birlikte ödemek zorundadır.

2. Yargıtay ve Hukuk Genel Kurulu'nun 2025 ve 2026 Tarihli Güncel ve Emsal Kararları

Kirasını ödemeyen kiracıların tahliyesi davalarında, yüksek mahkemelerin belirlediği katı kurallar davanın kaderini doğrudan tayin eder. İnternetteki bilgi kirliliğinin aksine, gerçekliği tescillenmiş emsal kararlar şu şekildedir:

I. HGK'nın "35 Kuruşluk" Eksik Ödeme Kararı (Kesinti Yapılamaz İlkesi)

Hukuki İlke: Kira borcunun "tam ve eksiksiz" olarak ödenmesi esastır. Kiracı, banka havale masrafı veya başka gerekçelerle kira bedelinden en ufak bir kesinti dahi yapamaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve yerel mahkeme içtihatlarına konu olan olayda, kiracı 30 günlük yasal ödeme süresi içinde kira borcunun tamamını yatırmış ancak banka kesintisi nedeniyle 0,35 TL (Otuz beş kuruş) eksiklik kalmıştır. Yargıtay, bu kadar küçük bir tutarın dahi ödenmemiş olmasını temerrüt olgusu için yeterli görmüş ve temerrüt sebebiyle tahliye kararı verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

II. HGK'nın 2 Temmuz 2025 Tarihli "Yan Gider" Kararı (Esas: 2024/12-785, Karar: 2025/426)

Hukuki İlke: Kira sözleşmelerinde kiracının ödemekle yükümlü olduğu aidat, elektrik, su, ortak alan giderleri gibi yan giderlerin ödenmemesi de doğrudan tahliye sebebidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.07.2025 tarihli emsal nitelikteki kararında (Esas No: 2024/12-785, Karar No: 2025/426); İİK 269 ve TBK 315 hükümleri gereğince, otuz günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcunun ödenmemesi durumunda da temerrüt olgusal olarak gerçekleşmiş sayılacağı ve tahliye kararı verilmesinin zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır.

III. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 26 Mayıs 2025 Tarihli Arabuluculuk Kararı

Hukuki İlke: Dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun, tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 26.05.2025 tarihli kararında vurgulandığı üzere; mülk sahibi, kiracıya tanıdığı 30 günlük ödeme süresi dolmadan arabuluculuğa başvurursa, bu başvuru geçersiz kabul edilir. Arabuluculuk başvurusunun geçerli olabilmesi için kiracının 30 günün sonunda borcu ödemeyerek temerrüde düşmüş olması (hakkın doğmuş olması) şarttır.

3. Tahliye Süreçleri ve Adım Adım İşlem Takvimi

Kirasını ödemeyen kiracıya karşı icra takibi ve dava açılması durumunda yasal takvim şu şekilde işlemektedir:

4. İstanbul’da "Kira Ödememe" Davalarında Bölgesel Farklılıklar

Kira uyuşmazlıklarının adliyelere taşınması durumunda, davanın görüleceği mahkemenin iş yükü tahliye takvimini doğrudan etkilemektedir. Özellikle İstanbul uzman kira avukatı nezdinde yürütülen dosyalarda, adliyelerin karakteristik özellikleri göz önünde bulundurulmalıdır:

• Çağlayan (İstanbul Adliyesi): Özellikle Beyoğlu, Şişli, Beşiktaş, Kağıthane ve Sarıyer ilçelerindeki uyuşmazlıklara bakar. Beyoğlu kiraya veren avukatı olarak takip ettiğimiz dosyalarda gözlemlediğimiz üzere, bu bölgedeki yüksek kira bedelleri nedeniyle kiracıların davayı uzatmak adına usuli itirazlara (imza inkârı, takas-mahsup iddiaları) çok daha sık başvurduğu görülmektedir.
• Kartal (İstanbul Anadolu Adliyesi): Kadıköy, Ataşehir, Ümraniye ve Maltepe bölgelerinin tahliye dosyalarını yürütür. İcra hukuk dairelerinin yoğunluğu nedeniyle Örnek 13 takiplerinin duruşma günleri Çağlayan'a oranla daha ileri tarihlere verilebilmektedir.
• Bakırköy Adliyesi: Esenyurt, Beylikdüzü ve Avcılar gibi konut sirkülasyonunun yoğun olduğu bölgelerin davalarına bakar. Bu adliyede tebligat süreçlerinin takibi operasyonel açıdan en zorlu aşamadır.

5. Kirasını Ödemeyen Kiracının Tahliyesine İlişkin Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

Kiracı kirasını her ay 3-5 gün geç ödüyorsa bu durum tahliye sebebi midir?

Evet. Kiranın her ay düzenli olarak vade tarihinden sonra ödenmesi, ödeme disiplininin bozulduğunu gösterir. Mülk sahibi, farklı aylarda yaşanan bu gecikmeler nedeniyle aynı kira yılı içerisinde iki kez haklı ihtar gönderirse, kira döneminin sonunda "İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye" davası açabilir. Ancak ilgili ihtarnamene kiracıya, kirasını göndermeden tebliğ edilmiş olmalıdır. Mesela; 3 günlük bir gecikme dolayısıyla ihtar çektiniz, ihtar kiracıya tebliğ edilmeden o aradaki zaman diliminde kiracı ödeme yaparsa haklı ihtar sayılmayacaktır. Bu teknik detayların takip edilmesi için kira alanında uzman avukat ekibimizden profesyonel destek alabilirsiniz.

Kiracı 30 günlük yasal süre geçtikten sonra borcun tamamını öderse tahliye davası düşer mi?

Hayır. Kiracının 30 günlük yasal sürenin son günü (örneğin 31. gün) borcunu ödemesi, temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. Yargıtay içtihatlarına göre, süresinden sonra yapılan ödemeler alacaklının tahliye davası açma ve sözleşmeyi feshetme hakkını ortadan kaldırmaz.

Aidat borcunu ödemeyen kiracı evden çıkarılabilir mi?

Evet. TBK m. 315 uyarınca kiracı, kira bedeliyle birlikte sözleşmeden doğan "yan giderleri" (aidat, ortak alan giderleri vb.) de ödemekle yükümlüdür. Aidat borcunu ödemeyen kiracıya da 30 gün süreli ödeme emri gönderilir ve süre sonunda ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.

Kiracı icra takibine "Kiramı elden ödedim" diyerek itiraz ederse ne olur?

İspat yükü tamamen kiracıdadır. Hukukumuzda belirli bir tutarın üzerindeki ödemelerin (senetle veya banka kanalıyla) yazılı belgeyle ispatlanması zorunludur. Kiracı elden ödeme yaptığını imzalı bir makbuz, ibraname veya banka dekontu ile kanıtlayamazsa, mahkeme itirazın kaldırılmasına ve kiracının tahliyesine karar verir.

Tahliye talepli icra takibinde (Örnek 13) arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Hayır. İcra Mahkemelerinde açılacak olan "itirazın kaldırılması ve tahliye" davaları için arabulucuya başvurulması zorunlu değildir. Ancak icra takibine itiraz edildikten sonra Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde "itirazın iptali ve tahliye" davası açılacaksa, dava açılmadan önce arabulucuya müracaat edilmesi yasal bir dava şartıdır.

6. Kirasını Ödemeyen Kiracının Tahliyesinde Neden Profesyonel Destek Almalısınız?

Kira ödemelerindeki aksamalar nedeniyle başlatılacak hukuki süreçler, "şekil ve süre" kurallarının en katı uygulandığı alanlardır. İhtarnamede borç tutarının eksik yazılması, hangi aya ait olduğunun belirtilmemesi, 30 günlük ödeme süresinin yanlış hesaplanması veya arabuluculuk başvurusunun hak doğmadan önce yapılması gibi hatalar, davanın usulden reddine ve ev sahibinin en az 1 yıl daha zaman kaybetmesine yol açar. Kiracının süreci uzatmak adına icra dairesine yapacağı haksız itirazların bertaraf edilmesi, ancak icra hukuku ve kira davalarında uzman bir avukatın taktiksel hamleleriyle mümkündür.

Kira bedelinin ve sözleşmesel yan giderlerin zamanında tahsil edilmesi, mülk sahiplerinin finansal istikrarlarını korumaları adına en temel yasal haklarıdır. Kirasını ödemeyen veya kronik bir geciktirme alışkanlığıyla mülk sahibini mağdur eden kiracıların tahliye süreçleri; Örnek 13 tahliye talepli icra takiplerinin hatasız hazırlanmasını, 30 günlük temerrüt sürelerinin takibini, banka kesintilerinden kaynaklanan gizli eksik ödemelerin saptanmasını ve icra hukuk mahkemeleri nezdinde hızlı sonuç almayı gerektiren, üst düzey takip disiplini isteyen bir süreçtir. Avukat Mehmet Emin Kurşun Hukuk Bürosu; özellikle Beyoğlu, Şişli, Kadıköy, Kartal ve Bakırköy gibi İstanbul'un kira ihtilaflarının merkez üssü olan bölgelerinde, gayrimenkul ve icra hukukundaki derin tecrübesiyle, mülk sahiplerinin alacaklarını en hızlı şekilde tahsil etmek ve tahliye işlemlerini yasal çerçevede minimum sürede sonuçlandırmak adına, uzman kadrosuyla profesyonel, şeffaf ve tamamen sonuç odaklı dava ve icra takip vekilliği hizmeti sunmaktadır.